' Ibstrupparken III - Ejerforeningen

Velkommen på ejerforeningen Ibstrupparken III's hjemmeside. På denne hjemmeside kan du finde oplysninger om ejerforening, ejendomen, forskellige praktiske informationer samt kontaktoplysninger.

Om ejerforeningen

På denne side finder du information om ejerforeningen Ibstrupparken III samt bestyrelsens orientering om forskellige emner.

Vedtægter

Vedtægter 2014 (PDF, 341kB)

Bestyrelsen

Bestyrelsens sammensætning fremgå af kontakt-siden.

Førstkommende bestyrelsesmøde: Der afholdes bestyrelsesmøde den første tirsdag i hver måned.


2020


Fiberby internet

Nyhedsbreve

Der er endnu ikke udgivet et nyhedsbrev i 2020.
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2020

Generalforsamlingen d. 24/3 er AFLYST på grund af Corona-krisen. Der vil blive indkaldt til generalforsamling senere - formegentlig på den anden side af sommerferien.

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2020 bliver afholdt tirsdag d. 24/3 kl. 19:00 på Gentofte Hotel.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 98 kB)
   Bilag 1, bestyrelsens beretning (PDF, 726 kB)
   Bilag 2, årsregnskab (PDF, 430 kB)
   Bilag 3, bestyrelsens vedligeholdelsesplan (PDF, 48 kB)
   Bilag 4, budget (PDF, 166 kB)
   Bilag 5, forslag om digital kommunikation (PDF, 32 kB)
   Bilag 7, fuldmagt (PDF, 25 kB)


2019


Nyhedsbreve

Der er endnu ikke udgivet et nyhedsbrev i 2019.
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2019

Der afholdes ekstraordinær generalforsamling tirsdag d. 29/10 kl. 18:30 i aulaen på Tjørnegårdsskolen.

Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 980 kb)
   Bilag A, Bestyrelsens orientering om vedligeholdelse af ejendommen(PDF, 287 kB)
   Bilag B, Vedligeholdelsesplan 2018-2027(PDF, 62 kB)
   Bilag C, ART-TEK: Notat vedr. gavlfugt(PDF, 222 kB)
   Bilag D, Bestyrelsens bredbåndsoplæg(PDF, 5.2 MB)
   Bilag E, Fiberbys følgebrev(PDF, 185 kB)
   Bilag F, FIberbys brouchure(PDF, 2 MB)
   Bilag G, Routere fra Fiberby(PDF, 136 kB)
   Bilag H, John Pontoppidan m.fl.: Forslag vedr. dørtelefon(PDF, 143 kB)
   Bilag I, Bestyrelsens orientering vedr. dørtelefon og sikkerhedsdøre(PDF, 4.3 MB)
   Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 3,4 MB)
   Generalforsamlingsreferat (PDF, 237 kB)

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2019 bliver afholdt tirsdag d. 26/3 kl. 19:00 på Gentofte Hotel.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 98 kB)
   Bilag 1, bestyrelsens beretning (PDF, 79 kB)
   Bilag 2, årsregnskab (PDF, 477 kB)
   Bilag 3, første del, ART-TEK's tilstandsvurdering, (PDF, 2.8 MB)
   Bilag 3, anden del, ART-TEK's budgetplan, (PDF, 40 kB)
   Bilag 4, bestyrelsens vedligeholdelsesplan (PDF, 357 kB)
   Bilag 5, budget (PDF, 1.6 MB)
   Bilag 6, Forslag vedr. dørtelefoner (PDF, 62 kB)
   Bilag 8, fuldmagt (PDF, 22 kB)
   Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 2 MB)
   Generalforsamlingsreferat (PDF, 4.9 MB)

Droneflyvning torsdag d. 23/5 2019

Der vil torsdag d. 23/5 2019 blive fløjet med drone på ejendommen som led i undersøgelserne af nogle af ejendommens sydgavle. Se orienteringsskrivelse her (PDF, 123 kB).


2018


Nyhedsbreve

<Nyhedsbrev december 2018 (PDF, 55 kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2018

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2018 blev afholdt tirsdag d. 3/4 kl. 19:00 på Gentofte Hotel.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 84 kB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 1, bestyrelsens beretning (PDF, 2.2 MB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 2, årsregnskab (PDF, 473 kB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 3, budget (PDF, 307 kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides - inkl. vedligeholdelsesplan (PDF, 3.3 MB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 4.7 MB)


2017


Nyhedsbreve

<Nyhedsbrev december 2017 (PDF, 59 kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2017

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2017 blev afholdt tirsdag d. 4/4 kl. 19:00 på Gentofte Hotel.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 778 kB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 1, bestyrelsens beretning (PDF, 423 kB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 2, årsregnskab (PDF, 453 kB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 3, budget (PDF, 1.65 MB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 4, husorden (PDF, 2.5 MB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 5, forslag fra medlem (PDF, 209 kB)
Generalforsamlingsindkaldelse - bilag 6, forslag fra medlem (PDF, 231 kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides - inkl. vedligeholdelsesplan (PDF, 1.55 MB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 6.3 MB)


2016


Nyhedsbreve

Nyhedsbrev december 2016 (PDF, 74 kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2016

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2016 blev afholdt tirsdag d. 5/4 kl. 19:00 på Gentofte Hotel.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 962 kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides - inkl. vedligeholdelsesplan (PDF, 2.5 MB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 435 kB)
Bilag til referat vedr. affaldscontainer (PDF, 144 kB)
Bilag til referat vedr. ventilationskanaler (PDF, 36 kB)


2015


Nyhedsbreve

<Nyhedsbrev december 2015 (PDF, 50 kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2015

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2015 blev afholdt tirsdag d. 18/3 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 32 kB)
   Bilag: Bestyrelsens beretning (PDF, 56 kB)
   Bilag: Regnskab for 2014 (PDF, 320 kB)
   Bilag: Budget for 2015 (PDF, 122 kB)
   Bilag: Fuldmagt (PDF, 13 kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 283 kB)
Bestyrelsens vedligeholdelsesplan (PDF, 27 kB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 393 kB)


2014


Nyhedsbreve

Nyhedsbrev december 2014 (PDF, 51 kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Ekstraordinær generalforsamlinger 2014

Der blev afholdt en ekstraordinær generalforsamling i ejerforeningen d. 11/4 kl. 10:00 på varmemesterkontoret. Referatet kan hentes her under.

Referat af ekstraordinær generalforsamling (PDF, 532 kB)

Generalforsamlinger 2014

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2014 blev afholdt tirsdag d. 18/3 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse - med bilag (PDF, 1.6 MB)
Bestyrelsens beretning (PDF, 161 kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 534 kB)
Bestyrelsens vedligeholdelsesplan (JPG, 125 kB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 2.7 MB)


2013


Nyhedsbreve

Nyhedsbrev december 2013 (PDF, 61 kB)
Nyhedsbrev juni 2013 (PDF, 366 kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2013

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2013 blev afholdt torsdag d. 21/3 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 1.3 MB)
   Bilag: Bestyrelsens beretning (PDF, 160 kB)
   Bilag: Regnskab for 2012 (PDF, 3.2 MB)
   Bilag: Budget for 2013 (PDF, kB)
   Bilag: Notat vedr. udskiftning af vandrør (PDF, 1.3 MB)
   Bilag: Notat vedr. faldstammer (PDF, 32 kB)
   Bilag: Forslag vedr. dørtelefon (PDF, 214 kB)
   Bilag: Forslag vedr. birketræ (PDF, 296 kB)
   Bilag: Forslag vedr. lokal afledning af regnvand (PDF, 388 kB)
   Bilag: Forslag vedr. renovering (PDF, 570 kB)
   Bilag: Fuldmagt (PDF, 201 kB)
   Bilag: Revisionsprotocollat (PDF, 3.1 MB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 677 kB) Bemærk venligst, at der er en lille afvigelse mellem tallene på slide 23 og tallene i indkaldelsen. Det er tallene i indkaldelsen, der er korrekte.
Generalforsamlingsreferat (PDF, 550 kB)


2012


Nyhedsbreve

Nyhedsbrev, september 2012 (PDF, 49 kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2012

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2012 bliver afholdt torsdag d. 12/4 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 91 kB)
   Bilag: Bestyrelsens beretning (PDF, 172 kB)
   Bilag: Regnskab for 2011(PDF, 290 kB)
   Bilag: Budget for 2012 (PDF, 86 kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 376 kB) Bemæk venligst, at der kan være mindre afvigelser i forhold til den version, som blev anvendt på generalforsamlingen.
Generalforsamlingsreferat (PDF, 367 kB)


2011


Nyhedsbreve

Nyhedsbrev, december 2011 (PDF, 1.0 MB)
Nyhedsbrev, juni 2011 (PDF, 72 kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2011

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2011 bliver afholdt tirsdag d. 8/3 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 59kB)
   Bilag: Bestyrelsens beretning (PDF, 121kB)
   Bilag: Regnskab for 2010(PDF, 296kB)
   Bilag: Budget for 2011 (PDF, 91kB)
   Bilag: Vedligeholdelsesplan (PDF, 23kB)
   Bilag: Bestyrelsens begrundelse for og anbefaling af dagsordenspunkt 5a og b (PDF, 33kB)
   Bilag: Notat vedr. efterisolering (PDF, 103kB)
   Bilag: Forslag fra Mette Wad Tofte (PDF, 157kB)
   Bilag: Forslag fra Louise Kornerup (PDF, 104kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 1.5 MB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 627 kB)

Vedligeholdelse af ejendommen

Otto P. Nedergaards tidsplan for resten af renoveringen

Otto P. Nedergaards tidsplan for resten af renoveringen vil foreligge inden generalforsamlingen.

Notat om ventilationskanalerne

I forbindelse med planlænlæningen af renoveringsprojektet er der udarbejdet et notat om vores ventilationskanaler. Det kan hentes her (PDF, 101kB)


2010


Nyhedsbreve

Nyhedsbrev, december 2010 (PDF, 103kB)
Nyhedsbrev, september 2010 (PDF, 122kB)
Nyhedsbrev, juni 2010 (PDF, 136kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2010

Ejerforeningens ordinære generalforsamling 2010 blev afholdt mandag d. 22/3 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 43kB)
   Bilag: Bestyrelsens beretning(PDF, 107kB)
   Bilag: Regnskab for 2009(PDF, 28kB)
   Bilag: Budget for 2010 (PDF, 101kB)
   Bilag: Udskydelse af indbetaling (PDF, 29kB)
   Bilag:Nøgleopbevaring (PDF, 62kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 712kB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 1.9MB)
Bemærk, at referatet er det af bestyrelsen godkendte. Af en eller anden grund kom administrationen til at udsende et andet, som har mindre (og for ejerforeningen uvæsentlige) afvigelser fra det af bestyrelsen godkendte.

Energimærke

Der er blevet udarbejdet et nyt energimærke (PDF, 858 kB) for vores ejendom. Resultatet overrasker ikke, og der er nogle af forbedringsforslagene, der ikke vil kunne gennemføres på grund af ejendommens status som bevaringsværdig, mens andre er betænkelige, da de giver anledning til risiko for rådskader på ejendommen...

Vedligeholdelse af ejendommen

VVS rapport

I forlængelse af udarbejdelsen af tilstandsrapporten på ejendommen, er der blevet udarbejdet en VVS rapport, der kan hentes her (PDF, 785kB). Rapporten gennemgår en række forhold, som der med tiden skal gøres noget ved, men det er i øjeblikket kun faldstammerne, der er i så dårlig stand, at de bør udskiftes inden for en kort tidshorisont. Man behøver derfor ikke at blive bekymret over alle de priser, der findes i rapporten.

Sydgavle og efterisolering

De seneste år har ejendommens sydgavle været genstand for flere undersøgelser, og en sydgavl (203) blev omfuget og imprægneret for et par år siden. Det var planen, at de resterende sydgavle skulle omfuges (men ikke imprægneres) som en del af det igangværende renoveringsprojekt. Entreprenøren har imidlertid igennem et stykke tid fastholdt, at fugerne i sydgavlen i blok 1 (207) er i så god stand, at det ikke er nødvendigt at omfuge dem. Ejerforeningens byggetekniske rådgiver, Fogh & Følner, har derfor fået Teknologisk Institut (TI) til at foretage en ny undersøgelse af sydgavlen i blok 1, og resultatet er, at gavltrekanten skal omfuges, mens den resterende del af gavlmuren er i en sådan stand, at den kun skal repareres lokalt. TI's undersøgelse er dokumenteret i en rapport, som kan hentes her (PDF, 2,5MB).

I forbindelse med TI's undersøgels af gavlmuren har det vist sig, at dele af gavlmuren i 2. sals højde er delvist hul (kanalmurværk muret med det, der kaldes faste bindere), og derfor kan efterisoleres. En efterfølgende undersøgelse af langfacaden ud til vejen (øst) har vist, at muren er udført som kanalmurværk i både 1. og 2. sals højde i disse mure. Det er således modsat, hvad der tidligere har været antaget, muligt at efterisolere en del af ejendommen.

Otto P. Nedergaards tidsplan for blok 1 & 2

Tidsplanen for blok 1 kan hentes her (PDF, 11 kB) og her (PDF, 13 kB). Efter at stilladset er taget ned, vil der blive en pause i renoveringsarbejdet frem til marts måned, hvor arbejdet kan genoptages uden risiko for forsinkelse p.g.a. vintervejr. Otto P. Nedergaard er i øjeblikket interesseret i at forsøge at afslutte hele renoveringsprojektet allerede til næste efterår.

Qvortrup Administrations orientering om indbetaling til renovering pr. 1/8 2010

Qvortrup Administrations orientering om indbetaling til renovering pr. 1/8 2010 kan hentes her (PDF, 1MB) og her (bilag 2, PDF, 1.6MB). Den efterfølgende præcisering kan hentes her (PDF, 312kB).

Status d. 6/7 2010

Bestyrelsens juni nyhedsbrev giver en status over arbejdet med at vedligeholde ejendommen. Bestyrelsen har modtaget Fogh & Følners udbudsmateriale i elektronisk form. Er man interesseret i at se det, kan det downloades både som ZIP arkiv og PDF dokumenter via nedenstående links:

Dokumentarkiv (ZIP, 2MB)
   Byggesagsbeskrivelse (PDF, 188kB)
   Udbudstidsplan 1 (PDF, 93kB)
   Udbudstidsplan 2 (PDF, 96kB)
   Udbudsbrev, tag (PDF, 46kB)
   Arbejdsbeskrivelse, tag (PDF, 73kB)
   Tilbudslist, tag (PDF, 24kB)
   Udbudsbrev, murer (PDF, 46kB)
   Arbejdsbeskrivelse, murer (PDF, 198kB)
   Tilbudsliste, murer (PDF, 43kB)
   Udbudsbrev, maler (PDF, 46kB)
   Arbejdsbeskrivelse, maler (PDF, 92kB)
   Tilbudsliste, maler (PDF, 51kB)
   Entreprenørgaranti (PDF, 16kB)
   Instruks for håndværkere (PDF, 53kB)
   Brandcirkulære (PDF, 1.2MB)
   Plan for sikkerhed og sundhed (PDF, 138kB) Opdateret 14/9 2010 (PDF, 195kB)
   Dokumentfordeling (PDF, 27kB)
   Tegningsfortegnelse (PDF, 15kB)
Tegningsarkiv (ZIP, 1.4B)
   314-003_P_99_1001 (PDF, 216kB)
   314-003_P_99_3001 (PDF, 294kB)
   314-003_P_99_3002 (PDF, 141kB)
   314-003_P_99_3003 (PDF, 81kB)
   314-003_P_99_3004 (PDF, 131kB)
   314-003_P_99_5001 (PDF, 69kB)
   314-003_P_99_5002 (PDF, 358kB)

Rettelsesblad 1 til ovenstående (PDF, 392kB)


2009


Nyhedsbreve

Nyhedsbrev, juni 2009 (PDF, 105kB)
Nyhedsbrev, december 2009 (PDF, 104kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamlinger 2009

Der har været afholdt tre generalforsamlinger i 2009:

Ekstraordinær generalforsamling, 2. november 2009

Der blev afholdt en ekstraordinær generalforsamlingen d. 2/11 2009 kl. 10:00 hos ejerforeningens administrator, Qvortrup Administration A/S.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 378kB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 775kB)

Ekstraordinær generalforsamling, 24. september 2009

Der blev afholdt en ekstraordinær generalforsamlingen d. 24/9 2009 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 1.1MB)
   Bilag 1: Renovering af ejendommen i perioden 2009 - ultimo 2011 (PDF, 184kB)
   Bilag 2: Renovering af ejendommen i perioden 2009 - ultimo 2011, fælleslån (PDF, 742kB)
   Bilag 3: Renovering af ejendommen i 2 etaper, 2009 - medio 2011, medio 2011 - 2013 (PDF, 222kB)
   Bilag 4: Renovering af ejendommen i 2 etaper, 2009 - medio 2011, medio 2011 - 2013 (PDF, 1.1MB)
   Bilag 5: Administrators redegørelse vedrørende finansiering (PDF, 439kB)
   Bilag: Bestyrelsens følgebrev (PDF, 463kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 71kB)
Fogh & Følners generalforsamlings-slides (PDF, 11MB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 2.9MB)

Ordinær generalforsamling og økonomi

Generalforsamlingen blev afholdt mandag d. 2/3 2009 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 519kB)
   Bilag: Bestyrelsens beretning (PDF, 211kB)
   Bilag: Fordelingsregnskab (PDF, 1.6MB)
   Bilag: Revisionsprotokollat (PDF, 493kB)
   Bilag: Budget for 2009 (PDF, 656kB)
   Bilag: Fuldmagt (PDF, 88kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 3.7MB)
Vedligeholdelsesplan - mens vi venter på en tilstandsrapport som fremlagt på generalforsamlingen. (PDF, 40kB)
Det skal til vedligeholdelsesplanen bemærkes, at der ikke står særligt meget på den, da generalforsamlingen vedtog, at der skal udarbejdes en tilstandsrapport for ejendommen. Først når tilstandsrapporten foreligger, kan en egentlig vedligeholdelsesplan udarbejdes. Det forekommer sandsynligt, at der vil blive tale om en betydelig ekstra indbetaling fra ejerforeningens medlemmer - muligvis (eller rettere forhåbentlig) allerede i år, for behovet for at vedligeholde ejendommen er ikke blevet mindre af, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport.
Generalforsamlingsreferat (PDF, 3.1MB)

Vedligeholdelse af ejendommen

Tilstandsrapport udarbejder af Fogh og Følner

Tilstandsrapporten kan hentes her (PDF, 917kB) i sit fulde omfang.

Status d. 20/7 2009 - et lille supplement til status givet i juni-nyhedsbrevet

Det er sandt at sige ikke rasende meget, der er sket på vedligeholdelsesfronten, mens vi har ventet på tilstandsrapporten fra Fogh & Følner. Bestyrelsen og administrationen har modtaget tilstandsrapporten, og der bliver arbejdet på at lave en vedligeholdelsesplan på basis af rapporten. Der er endvidere ved at blive indhentet tilbud på en gennemgang af ejendommens fælles VVS installationer.

Udskiftningen af kældervinduerne er ved at være afsluttet, og der er planlagt "aflevering" d. 5/8.

Bestyrelsen har endnu ikke truffet beslutning om, hvilken løsning vi ønsker for udskiftning af gadedøre.

Bestyrelsen har d. 20/7 modtaget udbudsmateriale på renovering af de udvendige kældertrapper fra Fogh og Følner. I første omgang dækker materialet renovering af blok 7 og 10, da det er disse to blokke, bestyrelsen har bedt om at få projekteret som pilotprojekt. Udbudsmaterialet kan hentes her (teknisk tegning, PDF 372kB) og her (tilbudsliste, PDF 18,4kB).

Rotter i kælderen i 155/157 d. 24/7

Der er igen blevet konstateret rotter i en af vores kældre, denne gang i 155/157, og det ser ud til at der er flere rotter, end vi tidligere har set i en kælder, samt, at de er mere aktive, end vi tidligere har set. Der er endvidere flere steder på ejendommen, hvor man kan finde rottehuller i terræn. Der er også problemer med rotter i vores naboejendomme, og de er, efter hvad jeg har hørt, endnu hårdere ramt.

Ved nr. 155 kan man se rottehuller dels ved en brønd ved østfacaden og dels i græsplænen op til sydgavlen. Der er faktisk et lille stykke af græsplænen, der nærmest er undermineret af vist nok fire rottehuller (klik på billederne for at hente dem i fuld opløsning).

Inde i kælderen kan man se tre kælderrum, hvor rotter har gnavet i dørene for at skaffe sig adgang:

Ude over de tre kælderrum, hvor det er tydeligt, at rotter har skaffet sig adgang, har de været på besøg i mindst to andre kælderrum, hvor de har gnavet i ting og gjort andre ting, som rotter nu gør...

Der er nogle ting i bygningen, der giver rotterne lidt for frit spil.

De nye kælderdøre lukker ikke alle steder tæt mod kældergulvet, så rotteren kan kravle under nogle af dørene. Bestyrelsen var i forvejen i gang med at skaffe tilbud på en løsning af det problem, men de seneste hændelser betyder, at det arbejdet nu vil blive søgt accelereret.

Alle skaktrum er forsynet med et lille drænhul, som sikrer, at vand og andet kan løbe til gulvafløbet uden for skaktrummer. Dette hul er stort nok til, at en rotte kan komme igennem. Af hensyn til rengøringen af rummene er det nødvendigt med et drænhul, men der kunne nok godt sættes noget for hullet, når det ikke er i funktion som dræn.

Skaktrummene er oprindeligt lavet til et stativ til affaldsposer. Efter overgangen til de nu benyttede skraldespande var det nødvendigt at gøre rummene større. Det er gjort ved at svejse en jernramme på den oprindelige konstruktion. Da det blev gjort, har man ikke alle steder sørget for, at lågen og den nye ramme går helt ned til gulvet. Rotter kan med lethed smutte ind in rummet denne vej (det har jeg selv været vidne til). Det er nok lidt sværere at gøre noget ved dette, end ved drænhullet, men det vil blive forsøgt

Og så et sidste lille suk: Hvis folk sørgede for at indpakke affald, der kan tjene som føde for rotterne, forsvarligt i en lukket og tilstrækkeligt kraftig plastpose, så ville der være mindre affald, der havnede ved siden af skraldespandene. Det ville gøre det sværere at være rotte og lettere at være vicevært i vores ejendom.

Bestyrelsen har bedt vores ejendomsinspektør om at undersøge mulighederne for at montere rottespærrer de forholdsvis få steder, vores kloakledninger er koblet til den kommunale kloak. Hvis vi kunne standse invasionen af rotter fra den kommunale kloak, så kunne det være, at vi på sigt kunne slippe for rotter på vores ejendom. Gentofte har f.eks. i forbindelse med Gentofte Hospital eksperimenteret med rottespærrer, og flere steder i udlandet har man positive erfaringer med brug af rottespærrer.

Forureningssagen

Vi har d. 13/1 modtaget en afgørelse i forureningssagen (PDF, 635kB) fra Region Hovedstaden. Der er ikke fundet forurening på vores ejendom, og den er derfor ikke længere registreret som måske forurenet.

Læs mere om forureningssagen her.


2008


Bestyrelsen

Førstkommende bestyrelsesmøde: .

Nyhedsbreve

Nyhedsbrev, september 2008 (PDF, 247kB)
Nyhedsbrev, december 2008 (PDF, 246kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamling og økonomi

Generalforsamlingen vil blive afholdt tirsdag d. 29/4 2008 kl. 19:00 på Schæffergården.

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 347kB)
   bilag 1: Bestyrelsens beretning (PDF, 2.2MB)
   bilag 2: Årsrapport og revisions protokollat (PDF, 1.8MB)
   Budget for 2008 (PDF, 623kB) (korrigeret i forhold til indkaldelsens bilag 3)
       indkaldelsens bilag 3: Budget for 2008 (PDF, 635kB)
   bilag 4: Ekstraordinær vedligehold (PDF, 183kB)
   bilag 5: Fordelingsnøgle (PDF, 411kB)
   bilag 6: Administrators redegørelse vedrørende fælleslån (PDF, 189kB)
   bilag 7: Fuldmagt (PDF, 722kB)
Bestyrelsens generalforsamlings-slides (PDF, 13.1MB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 1.7MB)
Vedligeholdelsesplan: Se bilag 4 her over.

Vedligeholdelse af ejendommen

Jeg er kommet lidt bagud med opdateringen af ejerforeningens hjemmeside. Her er et par hurtige links, til jeg få lavet en mere ordentlig opdatering:
Kæledervinduesudskiftning blok 2, 6 og 8
Vinduer i "Lions" blok samt et stuevindue i en lejlighed
5-årsgennemgang af udskiftede vinduer i lejligheder
Rambølls notat om fugtmåling, gavl (PDF, 575kB)

Rambølls undersøgelse af vores altaner

Klik på billedet her over for at se det i fuld opløsning. Du kan se flere billeder her

Rambøll undersøgte i efteråret 2008 betonen i vores altaner. Undersøgelserne resulterede i denne rapport (PDF, 4.8MB). Priserne i rapporten er blevet sløret af hensyn til ejerforeningens mulighed for at indhente alternative priser. Send ejerforeningsformanden en mail, hvis du gerne vil se rapporten med priser.

Jeg har stillet Rambøll nogle uddybende spørgsmål til rapporten. Dem kan du se besvaret i det følgende:

Spørgsmål:
"Du skriver, at karbonatiseringsfronten er nået ind til armeringen. Betyder det, at det haster med at foretage reparationerne ? Kan vi tillade os at strække reparationerne over nogle år, eller skal de udføres snarest muligt ? Som du ved er betonen ikke det eneste, der skal laves, når der er stillads oppe, og det er muligvis fordelagtigt at foretage arbejdet over nogle (2-3) år.
De steder, du nævner karbonatiseringsdybde og tykkelse af dæklag, ser det ud til, at der mange steder er mellem 5 og 10 mm fra karbonatiseringsfronten til jernet. Det får mig til at spekulere på, om konklusionen om, at armeringen ikke længere er beskyttet af betonen stammer fra første notat og skulle have været opdateret til andet ?"

Svar:
"Kabonatiseringen er mange steder nået ind til armeringen, men som du ganske rigtigt har set af notatet er der også steder hvor karbonatiseringen ikke har nået jernet endnu. Jernet er begyndt at ruste, men der er ikke fare for at noget falder ned men afskalningerne vil sandsynligvis blive hyppigere. Reparationen kan således sagtens tages over nogle år."

Spørgsmål:
"Jeg formoder, at altanbåndet indeholder en del armeringsjern, samt at en god del af dette ligger vandret, muligvis i hele altanbåndets længde. Jeg forstår på notatet, at ideen med isoleringen er at reducere temperatursvingingerne i altanbåndet samt at bringe betonen i et mindre aggressivt miljø end udeklima. Har du i dine overvejelser taget højde for, at den vandrette armering må virke som en effektiv kuldebro og således i et vist omfang reducere effekten af isoleringen ?"

Svar:
"Du har ret i at der vil være noget kuldebros effekt i overgangen mellem vinduesbrystningen og altanbrystningen, men vi vurdere at det ikke har den store betydning, idet altanbrystningen fastholdes i toppen."

Spørgsmål:
"I forslaget til reduktion af problemet med bevægelsesrevnerne bliver der lagt neoprenplader under bærejernene. Det får mig til at undre mig over to ting: For mig er neopren et fleksibelt materiale (gummi brugt til våddragter, knæbind osv.). Hvordan får man det på plads i en eksisterende konstruktion ? Det kan da i hvert fald ikke bankes ind, eller kan det ? Og vil det ikke give anledning til store problemer med sætning ? Hvis der er tale om neopren som jeg kender det, vil det blive komprimeret - også over tid."

Svar:
"Neoprenpladen skal optage det vrid der kommer mellem murværket og beton, på grund af temperaturbevægelser. Vi fjerner murstenen under armeringen der bærer og lægger neoprenpladen på en mørtelpude. Vi gør det kun ved den yderste bærearmering, så der vil ikke opstå sætninger under operationen. Det er en hård neoprenplade der bruges, man bruger også neoprenplader til broer og de skulle ikke gerne komprimeres, jeg har heller ikke hørt om det."

Spørgsmål:
"Endelig så er jeg overbevist om, at altankasser af såvel beboere som de relevante myndigheder anses som en væsentlig del af ejendommens "udtryk". Tager vi dem ned i forbindelse med renoveringen, bliver det nødvendigt at erstatte dem med nye altankasser som ikke ændre ejendommens udseende væsentligt. En af Arne Jacobsens "hyggelige" detaljer."

Svar:
"Altankasserne kan erstattes, vi kan hugge alt det syge væk og støbe op på ny eller skære dem helt ned og finde en anden løsning."

Udskiftning af kældrevinduer i blok 2, 6, og 8

Der er nu afgivet ordre på nye kældervinduer til blok 2 (203 - 305), blok 6 (175 - 177) og 8 (165 - 167). Bestyrelsen har modtaget denne tidsplan for arbejdet. Som det ses af planen, indgår udskiftning af vinduerne i den sidste forretningsblok (Lions-blokken) og et stuevindue i nr. 185 1. th. i samme entreprise. Sidstnævnte stuevindue er ved at rådne op, så en udskiftning er i aller højeste grad nødvendig.

Status d. 11/6 2008

Bestyrelsen og vores ejendomsinspektør afholdt midt i maj måned et møde med Rambøll om gavlsagen. Der er endnu ikke nogen endelig konklusion på effekten af omfugningen og imprægneringen af gavlmuren i 203, men Rambøll har bl.a. målt, at den renoverede gavlmur er mindre end halvt så sugende som to andre sydgavle i vores ejendom, så det er da i det mindste et tegn på, at behandlingen har en gavnlig effekt.

Det har i lang tid været meget tørt, hvilket har betydet, at der endnu ikke foreligger nogen endelig konklusion vedrørende gavlene, men med dagens bygeaktivitet og udsigt til mere regn har Rambøll stillet os et notat om effekten af omfugningen og imprægneringen af gavlmuren i 203 i udsigt.

Det er blevet aftalt, at Rambøll styrer alle arbejder, der bliver udført fra stillads - d.v.s. de får også ansvaret for tagrendeudskiftningen og maling af vinduerne. Det er mest praktisk, at der kun er en, der står med ansvaret for koordineringen omkring stilladserne. Rambøll afholder møde med John A. Hansen VVS d. 19. juni med henblik på, at arbejderne skal startes op efter sommerferien.

Arbejdet med at få de sidste detaljer i forbindelse med reparationen af murværket 1m over terræn er stadig igang. Ud over blok 7 (nr. 167 - 171) og 10 (nr. 155 - 157), som bestyrelsen sidste år valgte som de første blokke, vi ønskede renoveret, har vi besluttet, at vi i år skal renovere blok 2 (203 - 205), 6 (nr. 175 - 177) og 8 (nr. 165 - 167). Hvor sidste års valg blev truffet ud fra en helhedsvurdering, er valget af blok 2, 6 og 8 truffet ud fra et ønske om at tage de blokke med de dårligste kældervinduer først.

Bestyrelsen har besluttet, at vi ønsker, at der bliver langt en lille flise langs muren de steder, hvor der i dag gror græs helt op mod (og nærmest ad) muren. Det vil gøre det noget lettere at holde ejendommen pæn. Lidt længere nede af Smakkegårdsvej over for Holte Vinlager kan man se denne løsning på den anden side af vejen. Bestyrelsen har også bedt mureren om at søge rådgivning vedr. murværket ind mod kælderen ved kældertrapperne - det suger af en eller anden grund fugt og forvitrer hurtigt. Hvis der er noget, der kan ændres på konstruktionen, så dette problem løses, ønsker vi at gøre det i forbindelse med den forestående renovering... hvis det ikke vil være billigere (selv i det lange løb) blot at lade "stå til" og håndtere problemet med løbende vedligeholdelse. Et eksempel på det forvitrede murværk ses her (stammer fra 155):

Vi har fundet ud af, at der er en af detaljerne i de nyskiftede kældervinduer, som bør udføres anderledes fremover: Over de store kældervinduer ud mod plænen er der lavet en mørtelfuge med "drypnæsen" som underlag. Desværre er det ikke et tilstrækkeligt stabilt underlag, og der kommer skader i mørtelfugerne, så dette er et punkt, der skal udføres anderledes fremover. Du kan finde billeder af skader, der allerede kan ses på de nye mørtelfuger her. Vi er også opmærksomme på, at der ikke skal være så meget luft under kælderdøren, som det er nu ved nr. 171. Det bliver rettet i forbindelse med, at kældertrappen bliver renoveret.

Alle de nye kældervinduer i blok 7 og blok 10 er med klart glas. Der var oprindeligt råglas i skralderummene og i kælderdørene. Fremover får vi matterede ruder disse steder samt i vinduerne ind til "private" kælderrum.

Grundet sommerferien og leveringstid vil udskiftningen af kældervinduerne i de tre næste blokke først kunne ske en gang i august måned.

Rottehul i græsplænen ved 179

Der er et stort hul i græsplænen ud for 179 (varmecentralen). Lyngholm har tidligere foretaget videoinspektion af kloakken uden at kunne konstatere brud. Der er nu (d.17/2) desværre blevet set en rotte i hullet.

Rotten blev anmeldt via rotteweb søndag d. 17/2 og mandag d. 18/2 inden middag var ISS's rottefænger på pletten og udlagde rottegift:

Vi kommer nok til at grave græsplænen op, men forsøger muligvis først med videoinspektion af kloakken ved nedløbsrøret og kælderhalsen ved 167, da dette næsten er eneste mulige udgangspunkt for rottens gravearbejde, når kloakken ved 179 allerede er blevet udelukket af Lyngholm. Der skal alligevel graves i plænen i nærheden af rottehullet i forbindelse med en reparation af kabelTV kablet mellem blokken, så måske kan gravearbejderne kombineres.

Udskiftning af kældervinduer i blok 7 og 10

Se billeder ved at klikke på dette billede:

9/2: Bestyrelsen har nu modtaget en tidsplan for udskiftning af kældervinduerne i blok 7 og 10. Arbejdet er planlagt til at starte i uge 9 og at blive afsluttet i uge 11. Du kan hente tidsplanen her.

Reparation af kloak ud for 163

Da Lyngholm foretog videoinspektion af kloakken ud for 163, fik vi først at vide, at der var et brud på kloakken, men at det var helt inde ved huset, så det ikke ville blive nødvendigt at grave i vores nye asfalt. Desværre viste det sig ikke at holde stik, så midt i januar blev det første hul lavet i asfalten.

Du kan finde flere billeder her

Læs videre om vedligeholdelse af vores ejendom her

Forureningssagen

Vi har d. 30/5 modtaget en orientering i forureningssagen (PDF, 57kB) fra regionen. Der er ikke fundet forurening fra vores nu sløjfede olietank. Til gengæld er der fundet svage spor af klor de to steder, der tidligere har været renseriindlevering - så måske har der været tale om andet og mere end blot indlevering.

Læs mere om forureningssagen her og om afslutningen af sagen her.

Skrald

Vi har igennem længere tid været plaget af ildelugt fra vores nedstyrtningsskakte. Problemet skyldes en række forskellige forhold:

  • Skraldebøtterne passer ikke helt i skaktrummene, så skraldet kan ramme ved siden af skraldebøtterne (og poser kan slås i stykker, så indholdet spredes i både skaktrum og skraldebøtter).
  • Folk sørger ikke for at emballere affaldet tilstrækkeligt (fremgå i øvrigt også af billedet her over). Alt affald, der kan give anledning til ildelugt, bør pakkes dobbelt ind, og indpakningen skal kunne tåle at blive smidt ned i kælderen.
  • Vores vicevært har sjusket med at rengøre skaktrummene samtidig med, at han udskiftede skraldebøtterne, og nogle skraldebøtter få tilsyneladende lov til at stå, selv om de burde have været skiftet (billedet er taget om aftenen, som skraldebøtten skulle have været skiftet om morgenen):
  • Det sker, skraldebøtterne ikke bliver tømt, som de skal, hvilket kan resultere i, at skraldet kommer til at stå højt op i skakten og udsugningen i skakten stopper derfor. Det skete f.eks. tirsdag d. 24/6, som var første gang i vores viceværts ferie, skraldebøtterne skulle tømmes, og noget gik galt, så viceværtsafløseren ikke fik tømt skraldebøtterne. Resultat: Tordag aften stank der som på en losseplads i 167 (og der var sandsynligvis også flere andre opgange ud over 165, der blev ramt af kraftig stank).
  • Mange af vores skraldebøtter er beskidte og ildelugtende og trænger kraftigt til at blive renset.
  • Lågerne til nedstyrtningsskakten lukker ikke lufttæt, så stanken fra skakten kan trænge ud i opgangene.

Bestyrelsen har (ultimo juni 2008) i lang tid haft fokus på problemet, og presser på for at få klaret alle de ovennævnte forhold, vi kan påvirke. Forsvarlig emballering af affald er de enkelte beboeres ansvar og pligt. Ingen af bestyrelsesmedlemmerne bryder sig om oplevelsen af at bo på en losseplads, og det er der næppe andre i ejendommen, der gør.


2007


I det følgende kan du finde oplysninger om kommende bestyrelsesmøder, materiale fra årets generalforsamling og nyhedsbreve udsendt af bestyrelsen i 2007. Bestyrelsen lægger stor vægt på at få startet på nogle af de store vedligeholdelsesopgaver, der længe har været nedprioriteret. Læs mere herom under vedligehold. Endelig kan du finde en opdatering af sidste års redegørelse om TDC Webspeed og bredbånd.

Bestyrelsen

Bestyrelsens sammensætning fremgår af denne side.

Nyhedsbreve

Nyhedsbrev, februar 2007 (PDF, 63kB)
Nyhedsbrev, juni 2007 (PDF, 51kB)
Nyhedsbrev, december 2007 (PDF, 150kB)
Klik her for at hoppe videre til sidste års nyhedsbreve.

Generalforsamling og økonomi

Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling (PDF, 395kB). Link til Rambølls rapport (indkaldelsens bilag B) findes her.
Referat fra ekstraordinær generalforsamling, d. 29/8 2007 (PDF, 1.3MB)
Du kan hente de slides, bestyrelsen viste på den ekstraordinære generalforsamling her (PDF 4.5MB).
Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 2.4MB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 2.6MB)
Vedligeholdelsesplan: Se afsnittet om vedligeholdelse.
Budget for 2007 (830kB)
Budgetkontrol pr. 30/6 2007 (439kB)

Vedligeholdelse af ejendommen

I det følgende kan du læse om årets vedligeholdelse af vores ejendom. Er det første gang, du læser på denne side, så start her (status d. 16/4 2007). Du kan også i det følgende finde Rambølls rapport udarbejdet i forbindelse med gavlsagen samt Rambølls nyeste tidsplan og status for den foretagne 5-årsgennemgang af de senest skiftede vinduer i ejendommen. Nyeste version af vores vedligeholdelsesplan kan du finde her. Bemærk, at der stadig er et par af Rambølls punkter, vi stadig mangler at få tilbud på, og bestyrelsen har endnu ikke foretaget et endeligt valg af murer til reparation af de udvendige kældernedgange og murværk op til 1m over terræn. Planen afspejler billigste tilbud på sidstnævnte punkter.

Status d. 9/12 2007

Mureren har nu været i gang med sydgavlen i 203 et godt stykke tid. Arbejdet med at fræse fugerne ud er overstået, og det øverste af gavlmuren (fra etageadskillelsen mellem 1. og 2. sal og op) er blevet fuget. Det tager nok 2-3 dage at fuge resten af muren. Med de tørretider, vi har fået oplyst fra Rambøll, betyder det, at muren måske lige kan nå at få første gang imprægnering inden jul, men vi har tidligere fået at vide, at muren skal påføres imprægnering to gange. Der har i just forgangne uge været 5 mand i gang med muren, så det er gået op for håndværkerne, at de har travlt. Der blev arbejdet længe i fredags, og i dag, søndag, har et par mand været i gang med rengøringen efter udfræsningen af fugerne. Der er blevet fjernet en del materiale fra muren, og svineriet har været betydeligt. Det kan desværre nok ikke være så meget anderledes. Selv om det har været svært at se, så har der faktisk været støvsuger på fræseren.

Jeg har flere gang sagt til Rambøll, at jeg gerne ville op på stilladset og se, hvordan muren ser ud efter, at fugerne er blevet fræset ud. I onsdags opdagede jeg, at mureren var gået i gang med fugningen, så jeg fik travlt med at komme op på stilladset trods alt støvet. Det, der ville have været mest interessant, var at se, hvordan gavltrekanten så ud, men det nåede jeg desværre ikke, for den var allerede fuget. Om resten af muren kan det siges, at der er en del steder, hvor der mangler materiale mellem stenene, og de mindre revner, man nogle steder kan se i vores gavlmure, ser ret voldsomme ud, når man ser muren med fugen fræset ud i 2-3cm dybde. Der er nok ikke nogen grund til at tro, at gavltrekanten har set væsentlig anderledes ud. Da jeg i sommer fotograferede mange af vores gavle, viste det sig, at vores nordgavle i modsætning til sydgavlene har en del fejl, der er synlige udefra. (Du kan læse mere om den supplerende undersøgelse her.) Efter at have set det meste af sydgavlen i 203 med fugerne fræset ud, er jeg tilbøjelig til at mene, at det eneste, der adskiller nord- og sydgavle på det punkt er, at sydgavlene er blevet fuget om en gang, så det er svært at se alle fejlene i muren. Jeg ville egentlig gerne have taget fotos af de ting, jeg så i onsdags, men jeg havde mit nye digitalkamera for kært til at tage det med op i alt støvet på stilladset. I stedet tog jeg i går et par billeder af muren nede ved jordniveau:

Klik på billedet for at hente det i fuld opløsning (3.4MB)

Klik på billedet for at hente det i fuld opløsning (3.0MB)

Klik på billedet for at hente det i fuld opløsning (3.3MB)

Billederne er taget inden, muren blev renset for støv, men man kan tydeligt se, hvorledes der mangler materiale i muren. De sorte huller gå ikke hele vejen igennem muren, men hvis fugerne ikke har været tætte, så har der været rig mulighed for, at vand har kunnet trænge et godt stykke ind i muren. I gavltrekanten, hvor muren er tyndere og bagmuren er meget grimt opmuret (som bagmur oftest er), kan der godt have været steder, hvor der nærmest har været hul hele vejen igennem muren (som der i øvrigt er det et sted i nordgavlen i 205).

Status d. 2/12 2007

Rambøll har ændret anbefaling m.h.t. fugning af revne mellem loft i 2.salslejlighederne og gavlmuren. En mere grundig undersøgelse foranlediget af bestyrelsen har nemling vist, at der ikke er nogen revne at fuge. I stedet er der kommet et nyt punkt på listen af ting, der skal gøres: Der er nogle steder, hvor tagudskiftningen for snart mange år siden har medført skader på det øverste af gavlmuren. Et eksempel ses her. Billedet blev taget i forbindelse med bestyrelsens supplerende undersøgelse af gavlmurene (kan ses her). Disse skader skal udbedres, og yderligere skal der skiftes vindskede og inddækning på blok 9 og 10, da vindskeden her ikke alle steder dækker revnen mellem gavlmuren og taget tilstrækkeligt. Disse ændringer har betydet, at tilbudsgivningen på blikkenslagerarbejdet i Rambølls anbefalinger er trukket ud, og der forhandles stadig med den lavest bydende håndværker. Rensning af ventilationskanalerne er også en del af blikkenslagerarbejdet, og tidspunktet for rensningen ligger derfor endnu ikke fast.

Rambøll havde regnet med, at de arbejder, der skal udføres udefra på taget, kunne udføres fra lift. Det mener de tilbudsgivende håndværkere ikke, og arbejdet bliver derfor fordyret væsentligt (ca. 900.000kr), da der skal opsættes stillads. Ejerforeningen har pengene til arbejdet, men det betyder, at vi enten bliver nødt til at forsinke andre arbejder, eller at opkræve en endnu højere ekstra indbetaling i 2008, end det fremgik på vores ekstraordinære generalforsamling i august.

Tryk på denne link for at læse videre (status d. 9/12 2007).

Status d. 25/11 2007

Så er mureren endelig gået i gang med renoveringen af sydgavlen i 203. Stilladset blev opsat i onsdags. Renoveringen består af 4 faser:

  1. Udfræsning af de gamle fuger.
  2. Fugning af muren.
  3. Udtørring i 10 dage af de nye fuger.
  4. Imprægnering af muren.

Renoveringen er planlagt til at vare til d. 17/12 2007. Stilladset vil blive stående i hele perioden, dels fordi det ikke økonomisk kan betale sig at nedtage det i de 10 dage, udtørringen varer, dels fordi det bidrager til at sikre, at udtørringen af de nye fuger foregår korrekt.

Tryk på denne link for at læse videre (status d. 2/12 2007).

Status d. 14/11 2007

Vi er nu blevet stillet i udsigt, at arbejdet med omfugning af sydgavlen i 203 endelig starter på mandag d. 19/11. Desuden har vi nu fået en tidsplan for udskiftningen af kældervinduer i blok 10 & 7. Arbejdet vil ske i uge 6 - 10 2008. I forhold til det, bestyrelsen tidligere er blevet stillet i udsigt, er planen for vinduesudskiftningen skredet lidt, men det får ingen praktisk betydning.

Tryk på denne link for at læse videre (status d. 25/11 2007).

Status d. 10/11 2007

I perioden efter vores ekstraordinære generalforsamling sidst i august er der blevet indhentet flere tilbud på både de arbejder, Rambøll står for og på de arbejder, vi selv styrer.

Det er en måned siden bestyrelsen valgte den entreprenør, som skal fuge gavlmuren i 203 om. Tilbuddene på dette arbejde lå prismæssigt ikke langt fra hinanden. Valget faldt derfor på den entreprenør, vi har fundet mest tillidsvækkende, selv om det også var det dyreste bud. Vi havde håbet på, at entreprenøren var gået igang med arbejdet for længe siden, men det er desværre ikke sket endnu. Rambøll har i perioden arbejdet videre med at undersøge forholdene i hele vores ejendom og har fundet, at det faktisk kun er to af blokkene, hvor ventilationskanalerne er ført så dårligt igennem taget, at gennemføringen skal laves helt om. I de øvrige blokke er gennemføringen foretaget korrekt, og her skal der kun foretages en eftergang af tætningen af gennemføringen. Rambøll har også fundet ud af, at den revne mellem loft og gavlmur i andensals lejlighederne, som de i første omgang mente skulle fuges, ikke skal fuges - nærmene undersøgelser har nemlig vist, at der ikke er en revne. Til gengæld har det vist sig, at der flere steder er mulighed for indtrængende regnevand og fygesne mellem gavlmuren og taget, hvis vindretningen er ugunstig. Der skal derfor foretages en reparation af den aller øverste del af gavlmuren (det øverste skifte) og vindskeden (det bræt, der dækker revnen mellem taget og gavlmuren) skal gøres større, så den skærmer bedre. På grund af disse ændringer har vi endnu ikke modtaget tilbud på de de sidste arbejder, Rambøll står for.

Det har vist sig, at der er en del lejligheder, hvor adgangen til ventilationskanalerne fra lejligheden hindres af nedhængte lofter. Har man et nedhængt loft, der hindre rensning af ventilationskanalerne, er det jvf. ejerforeningens vedtægter lejlighedsejerens opgave at frilægge kanalerne, så de kan renses. Kan man ikke selv gøre det, vil den entreprenør, der skal foretage rensningen af kanalerne, kunne nedtage det nedhængte loft for lejlighedsejerens regning. Det er ikke muligt at vælge rensning af ventilatonskanalerne fra, hvis man ikke ønsker at nedtage et nedhængt loft.

Der er også blevet indhentet flere tilbud på de vedligeholdelsesarbejder, vi selv styrer. Det har taget så lang tid at indhente disse tilbud, at arbejderne desværre først kan udføres næste år. Bestyrelsen havde gerne set, at vi kunne have nået at få lavet nogle af tingene i efteråret, men det har desværre ikke kunnet lade sig gøre. Kældervinduerne i blok 10 og 7 vil blive udskiftet i uge 4 2008 (det kan ikke ske hurtigere pga. leveringstid på vinduerne). Bestyrelsen har valgt at udskifte vinduerne til en type med aluminium på den udvendige side. Denne type vinduer er en smule (ca. 10%) dyrere, end vinduer helt i træ. Til gengæld er de langt billigere at holde, idet de ikke skal males med jævne mellemrum. Du kan finde mere information om vinduerne her. Maling af altanbånd m.m. i blok 10 og 7 vil blive foretaget i april måned 2008. Reparation af murværk og udskiftning af de udvendige kældertrapper i blok 10 og 7 forventes foretaget i løbet af første kvartal 2008 - efter kældervinduerne er blevet udskiftet og når udetemperaturen er tilstrækkelig høj til denne type arbejder. I følge vores vedligeholdelsesplan skulle disse arbejder have været udført i år. Regnskabsmæssigt vil pengene blive afsat i år og hensat til næste år. Det er fortsat planen at udføre de samme arbejder på yderligere 3 blokke næste år, men arbejdet på de blokke vil først blive sat i gang på et senere tidspunkt, så vi kan nå at drage nytte af de erfaringer, vi gør i forbindelse med arbejdet på blok 10 og 7.

Der er blevet foretaget en 5-årsgennemgang af de senest skiftede vinduer i ejendommen. Væsentligste årsag til, at bestyrelsen ønskede gennemgangen foretaget, var, at vi desværre har set en række tilfælde, hvor defekte pudslag/mørtelfuge over de store stuevinduer til "havesiden" har givet anledning til fugtindtrængning. Du kan se et eksempel på denne type fejl her. Og et eksempel på en skade, som vi mener skyldes denne type fejl her. For en god ordens skyld skal det nævnes, at de to billeder ikke stammer fra samme lejlighed. Ellers var de hyppigste fejl ved gennemgangen, forhold, som let vil kunne rettes ved en justering af vinduerne. Desværre har den entreprenør, der har foretaget vinduesudskiftningen, været totalt afvisende over for vores krav. Processen går derfor langsommere end bestyrelsen kunne ønske sig. Lykkes det ikke at tale entreprenøren til fornuft, er det bestyrelsens og administrationens holdning, at vi skal have foretaget syn og skøn i denne sag.

Tryk på denne link for at læse videre (status d. 14/11 2007).

Rambølls reviderede tidsplan pr. 18/10 2007

Rambølls tidsplan pr. 18/10 2007 kan hentes her (PDF, 654kB).

Status d. 27/5 2007

Tingene skrider desværre ikke så hurtigt frem, som bestyrelsen kunne ønske sig. Der har været afholdt et møde mellem Rambøll, ejendommens inspektør og bestyrelsen, hvor Rambølls anbefalinger blev grundigt behandlet. Desværre er det sådan, at Rambølls undersøgelser ikke har fastslået en klar årsag til vores problemer. Rambøll har fundet en række forhold, som skal rettes. På den baggrund er der nu ved at blive indhentet tilbud på følgende:

  1. Tætning omkring ventilationskanalerne ved gennemføringen i tag kombineret med rensning af kanalerne og etablering af korrekt fald ud mod taget for den vandrette del af kanalerne for at reducere problemet med smeltende fygesne, der løber ned i lejlighederne via kanalerne.
  2. Etablering af udluftning af loftsrummet med "fisk i kip" - det vil sige små udluftningshuller langs tagryggen.
  3. Fugning af overgangen mellem loft og gavlmur oppefra med ekspansionsfuge for både syd- og nordgavle for at hindre, at fugtig luft stiger op i loftsrummet fra især badeværelser og køkkener.
  4. Eftergang af fuger og imprægnering af sydgavl på blok 2 (203-205), da denne gavl er markant hårdere ramt af vandindtrængning end ejendommens øvrige sydgavle, og da denne gavl ikke tidligere har været omfuget.

En eftergang af fuger samt imprægnering af samtlige sydgavle i ejendommen vil være en ret bekostelig affære, og det er kun ca. 10 år siden, de fleste sydgavle blev fuget om. Mørtelfuger bør have længere levetid. Da det ikke er klart, at problemerne med gavlene vil blive løst ved en omfugning, er det Rambølls anbefaling i første omgang ikke at omfuge mere end ovennævnte gavl og opsætte en datalogger til fugtmåling ved en anden sydgavl sommeren over for at iagttage effekten af den forbedrede udluftning af loftsrummet.

For ikke at risikere at "inspirere" budgivende håndvækere, der måske finder vej til denne hjemmeside, vil der ikke her blive anført anslåede udgifter på ovenstående vedligeholdelsesarbejder. Bestyrelsen forventer at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, når de nødvendige tilbud foreligger, og denne side vil også blive opdateret. Kan vi nøjes med ovenfor anførte arbejder i forbindelse med gavlsagen, vil der kun blive behov for en mindre justering af 2007 på den vedligeholdelsesplan, bestyrelsen fremlagde til årets ordinære generalforsamling. Ender det med, at vi bliver nødt til at omfuge og imprægnere samtlige sydgavle, kan der blive tale om en ekstra opkrævning på op til anslået 25.000kr ved fordelingstal 9 for i år, med mindre andre vedligeholdelsesarbejder udskydes. Indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling vil blive udsendt med 14 dages varsel. Det vil sige, at den ekstraordinære generalforsamling tidligst kommer til at ligge i sidste halvdel af juni måned. For at give så mange som muligt en chance for at deltage i den ekstraordinære generalforsamling, vil den ikke blive afholdt i juli måned. Som tidligere sagt: Tingene skrider desværre ikke så hurtigt frem, som bestyrelsen kunne ønske sig.

Tryk på denne link for at læse videre (status d. 10/11 2007).

Rambølls rapport

Rambølls rapport kan hentes her (150 dpi PDF, 2,3MB) og her (300 dpi PDF, 7,7MB).

Supplerende undersøgelse af vores gavles tilstand

Du kan læse en supplerende redegørelse om vores gavles tilstand her.

Status d. 16/4 2007

Bestyrelsen lægger stor vægt på at komme igang med nogle af de vedligeholdelsesopgaver, der længe har været nedprioriteret: Renovering af kældertrapper og murværk, udskiftning af kældervinduer, samt maling af vinduer (herunder også maling af altanbånd til havesiden). For alle tre opgaver gælder, at vi er nødt til at handle meget snart for at undgå følgeskader og en yderligere fordyrelse af vedligeholdelsen.

Voldsomme mængder regn og fygesne har i vinterens løb med al uønskelig tydelighed gjort det klart, at der trænger regn og fygesne ind i gavltrekanten i sydgavlen samt i forbindelse med udluftningskanalernes gennemføring i taget. Tidligere undersøgelser foretaget af en rådgivende ingeniør har konkluderet, at de fugtproblemer, mange ejere/lejere i andensals lejligheder mod sydgavlen har oplevet, udelukkende skyldes for lav rumtemperatur og mangelfuld udluftning og deraf følgende kondens. Vi ved nu, at der også her er en meget vigtig vedligeholdelsesopgave, som skal løses snarest, idet de værst berørte lejligheder nærmest er ubeboelige, og vi frygter for følgeskader på både beboere og ejendom. Bestyrelsen venter stadig utålmodigt på at modtage rapporten fra den rådgivende ingeniør fra Rambøll, som denne gang er sat på opgaven, samt et overslag over omkostningerne ved at løse dette meget alvorlige problem.

Da bestyrelsen ikke kendte omkostningen ved at løse ovennævnte problem med sydgavle og tag inden generalforsamlingen, var vi nødsaget til at fremlægge en vedligeholdelsesplan (PDF, 44kB) uden prisoverslag på den vigtigste vedligeholdelsesopgave til årets generalforsamling. Denne plan vil blive justeret så snart som muligt, så vi kan komme i gang med alle disse vigtige arbejder. Bemærk, at rækkefølgen af opgaverne på planen fra generalforsamlingen ikke er et udtryk for en prioritering af opgaverne.

Tryk på denne link for at læse videre (status d. 27/5 2007).

Forureningssagen

Vi har nu modtaget en tidsplan for det videre forløb i forureningssagen (se her for information om, hvad forureningssagen er):

11/9-14/9 2007Besigtigelse af grunden
17/9-27/10 2007Borearbejde og prøvetagning
22/10-30/11 2007Rådgiver skriver rapport
1. kvartal 2008Grundejer modtager rapport og regionens vurdering

Med hensyn til borearbejdet skriver amtet bl.a.: "Når prøverne skal udtages, bores et borerør i jorden ved brug af en borebil. Antallet af boringer afhænger af grundens størrelse og af antallet af kilder til forurening. Oftest vil der blive udført mellem tre og syv boringer."

Klik på billedet for at hente det i fuld opløsning (3.5MB)

Læs mere om den videre udvikling i forureningssagen her.

Bredbånd og Webspeed

Ejerforeningens bestyrelse har tidligere undersøgt, om der er økonomisk grundlag for at etablere en fælles bredbåndsinstallation (f.eks. Fibernet) i vores ejendom, og har fundet, at det er der ikke. Bestyrelsen har endvidere besluttet, at vi ikke ønsker vores kabel TV installation opdateret til at kunne understøtte Webspeed. Du kan finde yderligere information her.

www.telepriser.dk kan du foretage en up-to-date sammenligning af forskellige telepriser i Danmark.

Vicevært

Nyeste version af arbejdsplanen for vores vicevært kan hentes her (PDF, 36kB). Der er kun tale om mindre ændringer i forhold til tidligere arbejdsplaner.


2006


I det følgende kan du hente årets nyhedsbreve fra bestyrelsen, se årets budget og indkaldelse til og referat af generalforsamling, samt læse om TDC Webspeed, bredbånd og forureningssagen

Nyhedsbreve

Nyhedsbrev, november 2006 (PDF, 55kB)
Nyhedsbrev, juni 2006 (PDF, 32kB)

Generalforsamling og økonomi

Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 218kB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 706kB)
Budget (PDF,311kB)
Regnskab for 2006 - udsendt 2007(PDF, 1.7MB)

Orientering om forureningssagen

Københavns Amt skal efter jordforureningsloven finde og registrere forurenede ejendomme og ejendomme, der muligvis er forurenede. Ifølge amtets oplysninger, har der på vores ejendom tidligere været en større olietank og muligvis et renseri. Vores ejendom er derfor jvf. denne kendelse (PDF, 349kB) blevet kortlagt som muligvis forurenet på det, der kaldes vidensniveau 1.

Det er i alles interesse, at sagen hurtigst muligt bliver undersøgt og eventuel forurening bliver renset op (såvel undersøgelse som evt. oprensning vil ske uden, at det vil belaste os økonomisk). Bestyrelsen har derfor anmodet amtet om, at der bliver foretage de fornødne undersøgelser, og amtet har i denne skrivelse (PDF, 44kB) accepteret anmodningen og lovet, det det vil ske inden 1. juni 2008 (den lovgivne 2-års frist).

Efterfølgende har det rådgivende ingeniørfirma Birch & Krogboe udarbejdet denne historiske redegørelse (PDF, 2.9MB) for amtet.

Læs mere om den videre udvikling i forureningssagen her.


2005


Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 1.5MB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 939kB)
Vedligeholdelsesplan (PDF, 583kB)
Budget (PDF, 289kB)
Regnskab for 2005 - udsendt 2006 (PDF, 367kB)


2004


Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 126kB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 1.3MB)
Vedligeholdelsesplan (PDF, 204kB)
Budget (PDF, 426kB)
Regnskab for 2004 - udsendt 2005 (PDF, 616kB)


2003


Generalforsamlingsindkaldelse (PDF, 25kB)
Generalforsamlingsreferat (PDF, 298kB)
Vedligeholdelsesplan (PDF, 964kB)
Regnskab for 2003 - udsendt 2004 (PDF, 600kB)


2001


Anden vinduesudskiftning 2001

Dokumenter vedr. udskiftning af store vinduer (PDF, 2.1 MB)


1997


Første vinduesudskiftning 1997/1998

Dokumenter vedr. udskiftning af små vinduer (PDF, 1.6 MB)


1991


Overgang til kraftvarme 1991

Overgang til kraftvarme (PDF, 974 kB)


1990


Generalforsamlinger og byggeregnskab 1990

Generalforsamlingsreferat (PDF, 1.1 MB)
Byggeregnskab (PDF, 395 kB)